Nuevo criterio del Tribunal Supremo respecto la recuperación de los gastos de formalización de la hipoteca
¿Quién debe asumir el pago del impuesto de AJD?
El pasado 21 de marzo, el Pleno de la Sala Primera, de lo Civil, del Tribunal Supremo, resolvió dos recursos (Recursos de casación 1211/2017 y 1518/2017) relativos a reclamaciones de consumidores contra cláusulas de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria que les atribuían todos los gastos e impuestos generados por la operación.
En concreto, el Tribunal Supremo discutía únicamente lo relativo al pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD).
Los magistrados estimaron en parte los recursos y establecieron que:
- Por la constitución del préstamo, el pago incumbe al prestatario, de acuerdo a la jurisprudencia constante del propio Supremo.
- Por el timbre de los documentos notariales, el impuesto correspondiente a la matriz se abonará por partes iguales entre prestamista y prestatario, y el correspondiente a las copias, por quien las solicite.
De este modo, el Tribunal Supremo ha unificado la disparidad de criterios existentes en las distintas Audiencias Provinciales, donde en algunos casos determinaban que el impuesto lo debían abonar los bancos, en otros los consumidores y en otros casos ambos por mitad.
Según lo acordado por el Tribunal Supremo se considera que es el consumidor quien debe asumir el pago del Impuesto de AJD (actos jurídicos documentados) al ser el prestatario el sujeto pasivo sobre el que recae el citado impuesto.
¿Podemos reclamar el resto de los gatos de formalización de la hipoteca?
El único gasto que ha cuestionado el Tribunal Supremo es el AJD, pero no pone en cuestión el resto de gastos reclamables, que ya fueron declarados nulos por el mismo Tribunal el 23 de diciembre de 2016. Por tanto, aún se pueden recuperar los aranceles notariales (entre el 0,1% y el 0,5% de la responsabilidad hipotecaria), los gastos de la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad (aproximadamente el 0,2 % de la responsabilidad hipotecaria) y los honorarios de la gestoría.
Así pues, se podrán reclamar los gastos de las facturas que habitualmente se adjuntan a la hipoteca, como por ejemplo:
- Factura de la NOTARÍA correspondiente a la Escritura de Préstamo Hipotecario.
- Gastos de TASACIÓN de la vivienda que exigía el banco para conceder el Préstamo.
- Factura del REGISTRO DE PROPIEDAD por la inscripción de la Hipoteca.
- Gastos de GESTORÍA, siempre y cuando su intervención se haya impuesto por el banco.
- Gastos de COMISIÓN DE APERTURA.
Todos estos gastos pueden reclamarse por dos vías: o bien a través de la propia entidad, o bien ante los juzgados. En el primer caso, se tiene que interponer una reclamación formal ante el servicio de atención al cliente del banco en cuestión. Si este no responde o deniega la solicitud de devolución, se puede elevar la queja al Banco de España, aunque sus resoluciones no tienen carácter vinculante.
La otra opción es acudir directamente a los tribunales. Para hacerlo habrá que interponer una denuncia ante el juzgado de cláusulas abusivas de la provincia en la que se resida.
Por tanto, cabe recordar que todos aquellos consumidores que tengan o haya tenido un préstamo hipotecario pueden reclamar los gastos; tanto si la hipoteca está activa, como si se ha realizado la compraventa de la vivienda o, también, si se han realizado novaciones sobre el préstamo inicial.
