El Tribunal Suprem sobre la valoració d’immobles
Per què es valora un immoble?
Hi ha diverses ocasions en les quals Hisenda ha de valorar un immoble per a fer una autoliquidació. Una d’aquestes podria ser, per exemple, en una herència en la qual s’ha de valorar l’immoble per aplicar-li el seu impost corresponent. Un dels mètodes que es solen utilitzar és fer una valoració d’immobles amb els valors que apareixen a altres registres oficials fiscals.
Aquest sistema es tradueix, en la pràctica, en l’aplicació del valor cadastral multiplicat per uns coeficients multiplicadors. Aquest valor es determina mitjançant dades, quantificacions o magnituds contingudes en registres oficials com el cadastre immobiliari Tot i això, en aquestes valoracions no s’analitzar si són dades genèriques o hipotètiques. Tampoc es consideren l’evolució -a l’alça o a la baixa- dels preus del mercat immobiliari.
La valoració d’immobles amb els valors afecta pràcticament tots els impostos. Per exemple, en el patrimoni obtingut per la transmissió de béns en l’impost sobre les persones físiques. També afecta l’impost sobre societats, encara que es tractin d’uns tributs que ja estan lligats a una comprovació de valors: l’impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats; l’impost sobre successions i donacions; l’impost sobre l’increment de valor dels terrenys de naturalesa urbana i l’impost sobre béns immobles.
Com comprova l’administració aquests valors?
L’administració pot comprovar aquests valors amb:
- Capitalització o imputació de rendiments.
- Estimació per referència als valors que figurin en els registres oficials de caràcter fiscal.
- Preus mitjans al mercat.
- Cotitzacions en mercats nacionals i estrangers.
- Dictamen de perits de l’administració.
- Valor assignat als béns en les pòlisses de contractes d’assegurances.
- Valor assignat per a la taxació de les finques hipotecades en compliment del previst en la legislació hipotecària.
El Suprem diu que només el coeficient no és vàlid
Fins ara per calcular el valor d’un immoble es multiplicaven el valor cadastral per índexs o coeficients -en les valoracions administratives d’immobles-. No obstant això, en la sentència de 23 de maig de 2018 el Tribunal Suprem consta que no es pot seguir utilitzant aquest mètode: es tracta d’una valoració molt genèrica i que no té en compte les característiques del bé concret. També determina que només serà vàlid si l’administració ho complementa amb una comprovació directa de l’immoble.
La sentència també determina que l’administrador ha de poder explicar perquè el valor decretat no correspon al valor real: no n’hi haurà prou en justificar-ho dient que hi ha una discordança amb el valor administratiu. Malgrat els canvis, l’administració continua essent l’encarregada de valorar correctament l’immoble seguint els criteris establerts.
El subjecte també podrà fer una valoració administrativa promovent la taxació contradictòria o impugnant la liquidació. Per tant, totes aquelles liquidacions tributàries que han estat valorades amb aquest mètode es podran impugnar o sol·licitar la seva rectificació. El termini per presentar aquestes reclamacions serà durant 4 anys.
