El 22 d’octubre de 2020 va entrar en vigor el Decret llei 34/2020 de mesures urgents de suport a l’activitat econòmica desenvolupada en locals de negoci arrendats, aprovada pel Govern de la Generalitat de Catalunya.

A conseqüència de la segona onada de la pandèmia i les noves mesures que s’han implementat a causa de l’augment de casos detectats de la COVID-19, el sector de la restauració i bars s’ha vist altament afectat i moltes empreses es queden al límit del tancament. Són tres els costos principals que les empreses han d’abordar: el manteniment del local, els costos laborals i la gestió del gènere. És per això que, essent el manteniment del local el major dels problemes i el més dolorós, el Govern de la Generalitat ha inclòs el principi de rebus sic stantibus.

Aquesta nova mesura concedeix, als titulars dels negocis en què es desenvolupin activitats comercials o industrials tancats o amb ús limitat a causa de les mesures contra la COVID-19, la facultat d’iniciar negociacions amb els propietaris dels immobles per arribar, sempre que sigui de mutu acord, a una reducció de l’import de lloguer dels locals.

Qui pot demanar la sol·licitud de modificació de les condicions del contracte?

Aquesta norma estableix que podran sol·licitar aquesta modificació els empresaris que, a causa de les mesures decretades per l’autoritat competent, vegin suspès el desenvolupament de la seva activitat o la restricció de l’aprofitament material de béns immobles arrendats per a la realització d’activitats econòmiques i industrials. Aquesta norma s’estableix sempre que els contractes subscrits siguin a partir de l’1 de gener de 1995.

A qui s’ha de sol·licitar i per quin canal?

La part arrendatària (empresari) podrà requerir a la part arrendadora (propietari), per burofax o d’una altra manera acreditada, una modificació raonable i equitativa de les condicions contractuals.

Quines regles són aplicables davant la falta d’acord entre les parts?

És important destacar que serà a partir de la data que l’arrendador rebi la sol·licitud el moment en el qual se li prohibeix emetre la factura per la renda mensual corresponent (s’haurà d’esperar al transcurs del termini d’un mes per negociar o al fet que s’arribi a un acord abans d’aquest termini).

En cas que les parts no arribin a un acord per mitjà de negociació o mediació en el termini d’un mes a comptar des del requeriment, s’aplicaran les següents regles:

  1. En cas de suspensió de l’activitat decretat per part de les autoritats competents i que es veu afectada en el local arrendat, hi haurà una reducció de la renda i altres quantitats degudes en un 50% mentre duri la mesura de suspensió.
  2. En cas de restricció parcial de l’aprofitament material de l’immoble arrendat decretada per part de les autoritats competents i que es veu afectada pel local arrendat, hi haurà una reducció de la renda i altres quantitats degudes en una proporció igual a la meitat de la pèrdua d’aprofitament de l’immoble. Aquesta proporció es mesurarà objectivament per la reducció de l’aforament o d’horaris o per altres limitacions imposades per la normativa. És a dir, si les autoritats decreten la reducció de l’aforament del local arrendat al 30%, hi ha una pèrdua del 70%, per la qual cosa la renda i quantitats assimilades haurà de reduir-se en la quantitat que resulti d’aplicar el percentatge del 50% al 70% de pèrdua (reducció de renda del 35%).

Cal destacar que en el supòsit que en el local arrendat es duguin a terme serveis d’enviament a domicili o de recollida en l’establiment no impedeix l’aplicació de la reducció de la renda i altres quantitats degudes que correspongui segons els casos nomenats anteriorment en els punts 1 i 2.

Una vegada s’hagi reduït la renda i les quantitats degudes en l’import corresponent, la part arrendatària (empresari) pot exigir a la part arrendadora (propietari) que imputi totalment o parcialment a l’obligació de pagar les referides rendes i altres despeses degudes que hagin vençut totes les quantitats que eventualment garanteixin el compliment de les seves obligacions, excloses la fiança legal obligatòria i altres garanties dipositades en l’organisme oficial competent. La part arrendatària haurà de reintegrar les garanties com a objecte d’imputació en el termini d’un any comptat des de la desaparició de les circumstàncies a què es refereix l’article 1 i, en tot cas, abans que finalitzi el contracte si el termini de durada és inferior.

En el supòsit que la suspensió de l’activitat s’allargui més de tres mesos en el transcurs d’un any a contar de l’entrada en vigor d’aquesta normativa, la part arrendatària (empresari) podrà optar a desistir del contracte sense penalització a partir del moment en què es produeixi aquesta circumstància, mentre es mantingui i fins tres mesos després del cessament complet de les mesures, sempre que ho notifiqui de manera acreditada a la part arrendadora amb un mes d’antelació.

Acords anteriors a la nova normativa.

Les noves mesures de reducció regulades dins de la normativa es podran aplicar independentment que les parts haguessin assolit algun acord amb anterioritat a l’entrada en vigor d’aquest Decret-Llei, és a dir el 22 d’octubre de 2020.