El projecte de llei pel dret a l’habitatge, actualment en tràmit parlamentari i que té prevista la seva aprovació aquest mes de maig, introdueix mesures importants que afectaran grans tenidors, promotors i fons que operen en el sector immobiliari.

Falta només el darrer tràmit al Senat i l’aprovació definitiva, prevista per a finals d’aquest mes de maig i la seva publicació en el BOE, per tenir una nova llei d’habitatge que introdueix noves mesures pel control dels lloguers en les zones que es declarin tenses, un nou índex de referència per a actualitzar les rendes i la reducció de la declaració de gran tenidor a cinc pisos en aquestes àrees de preu limitat.

La nova Llei d’habitatge també regularà els desnonaments, els ajuts a l’accés a l’habitatge, la creació d’un parc públic d’habitatge assequible, els immobles buits o la limitació dels preus del lloguer, entre altres qüestions.

A continuació veiem de forma resumida les principals novetats que incorpora la nova Llei d’habitatge, a l’espera de veure si es produeixen modificacions durant la resta de la seva tramitació parlamentària.

Principals novetats

1. Limitacions al preu dels lloguers d’habitatges

1.1 Eliminació de l’IPC com a mecanisme de revisió de l’actualització anual de la renda

Actualment, es troba en vigor, i fins al 31 de desembre de 2023, la renovació dels contractes de lloguer que no pot superar el 2% d’increment. Doncs bé, la nova llei estableix que durant el 2024 en els contractes d’arrendament d’habitatge en els quals sigui procedent actualitzar la renda, l’increment no podrà superar el 3% en el cas de grans tenidors (persones físiques o jurídiques titulars de més de 10 immobles d’ús residencial o una superfície construïda de més de 1.500 m² d’ús residencial, excloent garatges i trasters).

En els supòsits en els quals l’arrendador no fos un gran tenidor, l’increment serà el pactat entre les parts i, a falta de pacte, no podrà ser més del 3%.

Així mateix, s’habilita a l’Institut Nacional d’Estadística (INE) a definir, abans del 31 de desembre de 2024, un nou índex de referència que s’aplicarà, en lloc de l’IPC. Això suposarà la fi de l’IPC com a referència per als contractes de lloguer.

Aquestes mesures afectaran les actualitzacions de renda de tots els contractes d’arrendament d’habitatge, amb independència que els habitatges estiguin situats o no en una zona de mercat residencial tensat.

1.2 Els contractes no podran excloure l’aplicació de la Llei d’habitatge

S’eliminen les clàusules que permetien la no aplicació de les mesures que conté la Llei d’existir un acord entre les parts.

A més, es prohibeix augmentar les rendes de lloguer per la via de noves despeses, que obligarien els inquilins a abonar despeses de comunitat, taxes d’escombraries o qualsevol altre no atribuïble que no estiguessin acordades prèviament en el contracte.

1.3 Declaració de zona tensa de lloguer

Les autoritats competents en habitatge, comunitats autònomes i ajuntaments, podran declarar zones de mercat de lloguer tens si es compleix un d’aquests dos requisits:

  • Que la càrrega mitjana del cost de la hipoteca o del lloguer en el pressupost personal o de la unitat de convivència, més les despeses i subministraments bàsics, superi el 30% dels ingressos mitjans de les llars.
  • Que el preu de compra o de lloguer de l’habitatge hagi augmentat en aquesta zona, en els últims cinc anys, almenys 3 punts per sobre de l’IPC autonòmic corresponent.

El compliment de qualsevol de les condicions previstes no comportarà que la zona afectada sigui considerada automàticament zona de mercat residencial tens sinó que caldrà que l’administració competent la declari expressament. La vigència inicial de la declaració serà de tres anys, que es pot prorrogar anualment.

La declaració d’una zona de mercat residencial tens permetrà modificar el règim de pròrrogues dels contractes d’arrendaments d’habitatges, en establir que una vegada finalitzat el període de pròrroga obligatòria o de pròrroga tàcita, l’arrendatari podrà sol·licitar una pròrroga extraordinària per terminis anuals, amb un màxim de tres anys, durant la qual es continuaran aplicant les mateixes condicions del contracte en vigor.

L’arrendador, sigui gran tenidor o no, estarà obligat a acceptar la pròrroga tret que s’hagin fixat altres termes o condicions per acord entre les parts o l’arrendador hagi comunicat en els terminis legals la necessitat d’ocupar l’habitatge arrendat per destinar-lo a habitatge permanent per a ell o els seus familiars en primer grau de consanguinitat o per adopció o per al seu cònjuge en els supòsits de sentència ferma de separació, divorci o nul·litat matrimonial; o se subscrigui un nou contracte amb les limitacions de renda.

Si se signen contractes nous les implicacions seran diferents en funció de si l’arrendador és un gran tenidor o no.

Si l’arrendador no és un gran tenidor, la renda no podrà excedir la del contracte anterior, una vegada aplicada la clàusula d’actualització anual, excepte determinats supòsits en els quals es podrà incrementar en un màxim del 10%. Així mateix, no es podrà repercutir a l’arrendatari quotes o despeses que no estiguessin previstes en el contracte anterior.

Si l’arrendador és un gran tenidor la renda del nou contracte no podrà excedir del límit màxim del preu aplicable conforme al sistema d’índexs de preus de referència que es publiqui en un futur. Aquesta regulació s’aplicarà als contractes que es formalitzin a partir de l’entrada en vigor del projecte de llei, una vegada estigui aprovat el sistema d’índexs.

Atenció. S’introdueix en la Llei estatal una definició de caràcter general del concepte de “gran tenidor”, com la persona física o jurídica que sigui titular de més de deu immobles urbans d’ús residencial o una superfície construïda de més de 1.500 m², també d’ús residencial, exclosos en tots dos casos, garatges i trasters. No obstant això, la nova Llei permet expressament que, en les zones de mercat residencial tensat, les comunitats autònomes puguin disminuir el llindar a 5 immobles o més.

2. El propietari pagarà les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte

La nova Llei estableix que les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte seran a càrrec de l’arrendador/propietari de l’immoble.

3. Mesures fiscals per a incentivar als propietaris d’habitatges

3.1 IRPF

S’estimularà fiscalment el lloguer d’habitatge habitual a preus assequibles, a través de la modulació de la reducció del rendiment net del lloguer d’habitatge habitual (només per als rendiments del capital immobiliari, però no afecta els que realitzin arrendaments que tinguin la consideració d’activitat econòmica en els termes de la LIRPF). Aquestes noves reduccions començaran a aplicar-se a partir de l’1 de gener de 2024.

En concret, la nova Llei preveu les següents reduccions incompatibles entre elles i que s’apliquen en el següent ordre:

  • Reducció incrementada del 90% quan s’hagués formalitzat pel mateix arrendador un nou contracte d’arrendament sobre un habitatge situat en una zona de mercat residencial tens, en el qual la renda inicial s’hagués rebaixat en més d’un 5% en relació amb l’última renda de l’anterior contracte d’arrendament.
  • Reducció incrementada del 70% quan l’arrendador hagués llogat per primera vegada l’habitatge, sempre que es trobi en una zona de mercat residencial tens i l’arrendatari tingui una edat compresa entre 18 i 35 anys i es tracti d’habitatges arrendats a l’administració o a entitats sense fins lucratius i es destini al lloguer social amb una renda mensual inferior a l’establerta en el programa d’ajuts al lloguer del pla estatal d’habitatge, o a l’allotjament de persones en situació de vulnerabilitat econòmica o quan l’habitatge estigui acollit a algun programa públic d’habitatge o qualificació en virtut del qual l’administració limiti la renda del lloguer.
  • Reducció incrementada del 60% per als casos en què s’haguessin efectuat obres de rehabilitació en els dos anys anteriors a la signatura del contracte d’arrendament.

El contribuent podrà aplicar la més gran de les reduccions que li correspongui entre les indicades, i sempre queda la possibilitat d’aplicar la reducció del 50%. Totes aquestes reduccions esdevenen inaplicables si s’incompleixen les normes (previstes en la LAU) sobre increment de rendes dins d’una zona de mercat residencial tens.

3.2. Recàrrecs en l’IBI per a habitatges buits o desocupats

En la nova Llei es defineix un habitatge buit com aquell que romangui desocupat, de forma continuada, per un termini superior a dos anys excepte determinades causes justificades. Aquesta situació de desocupació es declararà mitjançant un procediment administratiu amb audiència del contribuent.

Per a promoure la seva sortida al mercat, s’ofereix als ajuntaments la possibilitat d’establir un recàrrec de fins al 150% (ara està en el 50%) en la quota líquida de l’impost sobre béns immobles (IBI), que afectaria els habitatges que s’hagin mantingut desocupats durant més de dos anys, sense causa justificada, per a propietaris amb un mínim de quatre habitatges.

Si l’immoble fa tres anys que és buit, el recàrrec podrà arribar al 100%.

Finalment, hi ha l’opció d’incrementar un altre 50% el recàrrec (entre 100% i fins al 150%) quan els immobles pertanyin a titulars de dos habitatges desocupats o més en el mateix municipi.

Desnonaments i execucions hipotecàries

Es contemplen millores en el procediment de desnonament que pugui afectar l’habitatge habitual de llars vulnerables per a garantir una comunicació efectiva i ràpida entre l’òrgan judicial i els serveis socials a través d’un requeriment perquè aquests avaluïn la situació i, si és el cas, atenguin ràpidament les persones en situació de vulnerabilitat econòmica o social.

S’assegura que els serveis socials puguin oferir solucions residencials als afectats, evitant situacions de desemparament a conseqüència del desallotjament. Mentre aquestes solucions es produeixen, s’incrementen els terminis de suspensió dels llançaments en aquestes situacions de vulnerabilitat, d’1 a 2 mesos quan el propietari és persona física, i de 3 a 4 quan és persona jurídica. A més, s’introdueixen en el procediment criteris objectius per a definir les situacions de vulnerabilitat econòmica.

Quan el demandant tingui la condició de gran tenidor i la demanda de desnonament afecti persones en situació de vulnerabilitat, s’haurà d’acreditar l’aplicació d’un procediment de conciliació o intermediació.