El passat 19 de desembre de 2018, va entrar en vigor el Reial Decret-llei 21/2018 de 14 de desembre, de mesures urgents en matèria d’habitatge i arrendament. Aquesta reforma introdueix modificacions significatives en la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU), destacant, com a més rellevants, les següents:
- Torna la durada mínima de cinc anys quan l’arrendador sigui persona física, amb la novetat que seran set si és persona jurídica. Les renovacions seran anuals i sempre fins el termini, llevat que l’arrendatari manifesti la seva voluntat de no renovar. El termini començarà a comptar des de la posada a disposició de l’habitatge a l’arrendatari. Per tal que l’arrendador pugui ocupar el seu habitatge per necessitats pròpies o familiars, cal que ho comuniqui amb dos mesos d’antelació.
- La prorroga tàcita (termini pel qual s’amplia el contracte un cop transcorregut el termini mínim legal) serà prorrogable any a anys fins un màxim de 3 anys, i amb la impossibilitat de que el propietari rescindeixi el contracte per substitució fideïcomís, alienació forçosa derivada d’una execució hipotecaria o de sentència judicial o l’exercici del dret d’opció de compra.
- Es manté la llibertat de la renda i la possibilitat que el pagament, durant un temps determinat, es compensi amb la realització d’obres de reforma o rehabilitació de l’immoble. En casos de conflictes apareix la nova figura de “el pèrit diriment”.
- La norma diferencia entre els arrendaments “temporals” i els arrendaments “turístics”. Defineix arrendaments turístics com aquells que donen uns serveis similars als establiments hotelers i per una durada temporal inferior a 15 dies, deixant el marc normatiu en mans de l’administració pertinent.
- Quan l’arrendador sigui persona jurídica, les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte aniran a càrrec d’aquests.
- Es limita l’actualització de la renda a l’IPC general. Només es pot sobrepassar si es fan obres de millora, un cop han transcorregut 5 anys i existeix un acord previ entre les dues parts. A més a més les despeses generals no es poden incrementar més que el doble de l’IPC.
- Només es pot renunciar al dret de tanteig i retracte una vegada han transcorregut 5 anys.
- Exempció del pagament d’ITPAJD(Impost de Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats) en contractes d’arrendament d’habitatge per a ús estable i permanent.
- Els contractes d’arrendament formalitzats, a l’empara de la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’Arrendaments Urbans, amb anterioritat a l’entrada en vigor d’aquest Reial Decret-Llei, continuaran regint-se per l’esmentada Llei, sense perjudici, que per acord de les parts els contractes preexistents puguin adaptar-se a la reforma en qüestió.
Fiança
- Es manté el dret d’exigir una mensualitat de fiança en arrendament d’habitatge i dos a ús diferent.
- Durant la durada obligada del contracte, de cinc o set anys (depenent si l’arrendador és persona física o jurídica), no hi haurà actualització de la fiança, però sí en els supòsits de pròrroga en el cas que hi hagi pacte entre les parts.
- Quan l’arrendament excedeixi de cinc o set anys, la revisió de la fiança es regirà per l’estipulat per les parts al respecte. En cas falta de pacte, en la mateixa proporció que l’actualització de la renda.
- La fiança serà retornada en el termini màxim d’un mes des del lliurament de claus; si no es produeix, meritarà l’interès legal.
- Es permet qualsevol garantia complementària que no sigui en metàl·lic. En els arrendaments d’habitatge de cinc o set anys de durada, el valor no pot excedir de dues mensualitats de renda.
Llei reguladora de les hisendes locals
- S’elimina l’obligació de repercutir l’IBI a l’arrendatari en el lloguer d’immoble d’ús residencial amb renda limitada per una norma jurídica.
- Es fixa un recàrrec del 50% de la quota de l’IBI per a immobles d’ús residencial que es troben desocupats amb caràcter permanent.
- Es defineix el concepte d’habitatge desocupat. S’habilita als ajuntaments la possibilitat d’establir una bonificació de fins al 95% en la quota de l’IBI per als habitatges subjectes a lloguer a preu limitat.
Contacta amb l’equip de Ramió Assesors per un assessorament més extens i personalitzat. Disposem d’una àmplia experiència en matèria d’Arrendaments Urbans.
